新加坡 · 2025年7月22日
尽管经济形势充满挑战，房地产行业也因过度杠杆化的开发商而陷入困境，中国房地产投资信托基金（C-REITs）却逆势上扬，打破整体经济趋势。根据中证房地产投资信托基金总回报指数，中国房地产投资信托基金在2025年6月的六个月中实现了14.2%的增长，超过了同期上涨2.8%的上证综合指数。根据GPR/APREA房地产投资信托基金综合指数，这一表现也领先于亚太地区房地产投资信托基金市场，后者在同期回报了8.5%。
对于在2024年初创下历史新低的资产类别来说，这是一个显著的转变，当时其受到经济放缓和对国内房地产行业信心危机的拖累。
中国寻求收益的投资者正在推动对房地产投资信托基金的需求。据报道，中国通用联合制药基础设施房地产投资信托基金的零售部分被超额认购，创纪录地达到了1192倍。总部位于杭州的人工智能初创公司DeepSeek的崛起也引发了科技股的反弹，为房地产投资信托基金创造了动力。最终，随着对数字基础设施资产需求的增长，中国在人工智能领域的领先地位将使中国房地产投资信托基金受益。
尽管特朗普将对中国加征的关税提高到145%，中国房地产投资信托基金在4月份仅收缩了0.8%，这突显了在中国国家支持基金干预市场以支持其市场的情况下，中国房地产投资信托基金的韧性。人们越来越意识到，中国房地产投资信托基金不能与中国的商业房地产市场相提并论，后者是由具有不同基本面基础设施资产支持的，而且不太可能受到一些开发商面临的债务问题的影响。
亚太不动产协会（APREA）首席执行官Sigrid Zialcita表示：“随着货币当局进入宽松周期，中国房地产投资信托基金的收益率吸引力越来越大。虽然最近有所压缩，但投资者仍然意识到，其防御性特征使其成为投资组合的重要组成部分，尤其是在当前不确定性急剧上升的情况下。这也是一个政府积极推动的关键政策杠杆，可以保护资产类别免受政策风险的影响。”
自2021年首批9只房地产投资信托基金上市以来，这个资产类别现在拥有68只上市产品，市值超过300亿美元。2024年上市的28只房地产投资信托基金筹集了创纪录的640亿元人民币，是2023年的三倍多。外国开发商也纷纷涌入，渴望利用中国庞大的国内资本市场。
这个资产类别主要由基础设施资产以及与国家经济议程一致的地产行业支持，政府政策也一直在精心培育。监管首次公开募股（IPO）收益使用的护栏，以及严格的杠杆限制，在国家房地产危机中树立信心方面发挥了关键作用。这也使其与仍然低迷的海中国房地产投资信托基金区分开来。
中国政府前所未有地利用房地产投资信托基金的结构，并将其提升为一个有效的政策工具。预计将纳入沪港通计划，最终将使中国房地产投资信托基金的结构国际化。
亚太不动产协会（APREA）中国区主席、F.O.G富尚资产董事长兼首席执行官David陈晓欧先生表示："近期中国REITs的市场表现印证了政府经过数十年酝酿所构建的这一创新体系的成功。预测未来中国监管机构将继续以战略发展为导向，逐步推动上市REITs向更多领域拓展，中国的广大市场提供了这样的发展空间。根据APREA估计，中国基础设施与不动产领域证券化潜力规模目前约达10万亿-15万亿美元，且将持续增长，毫无疑问，公募REITs的生态体系仍是该地区房地产投资的重大机遇。"
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